世界上最好的房型

今天突然想到了聊房型的话题，因为看到一篇写得很好的文章。

《宋家泰：这个户型为啥没人用？》文章如下：

前几天和一个上海滩建筑设计大咖，日清的程虎喝茶吹牛。见面互相吹捧后，不由自主的聊到了事业瓶颈，我说我讨厌整天背销售指标，程虎则傲娇的说现在住宅建筑设计，已经无法引发他荷尔蒙冲动了，因为大同小异，在各地建筑规范越来越趋同的情况下（偷面积越来越难、日照、保温、消防要求越来越严肃等等），开发商的户型选择取向也越来越趋同（不敢做大，别人做啥我也做啥），户型确定后，建筑外立面石材或铝板等昂贵的材料也不敢多用，最好一套模板做上去，省时省工，因此建筑形态满城尽是新古典，程虎的团队做这些熟极而流，确实不用程虎多花什么心思了。开发商们对设计院们的要求，就是快速复制，赶紧出图，最好弄两套图以便报建，快快快。

日清在设计江湖是一个赫赫有名的字头，程虎在社团内被兄弟们称为“老虎”，设计了很多脍炙人口，各楼盘争相嫖抄的牛逼户型，因此很多开发商的大哥都喜欢点虎哥出台，说那啥，别换姿势了，就上次你跟那谁的姿势给我再搞一遍就行！来啥创新？研究啥客户生活形态？就这几个户型已经爽翻了！快给我搞！因为总是一个姿势搞来搞去，让虎哥性趣大减，苦恼的很。前几天某大佬说，虎哥！你一定要给我在88平方米内做出四房，灭掉边上那个万科89平方米的三房！虎哥愤懑的跟我说，多做个五六平方米的小房间有啥用？终有一天客户会觉得这四个房间哪一间都不好用，还是要换房子的，到那时举目四望，都是这种香港千尺豪宅型的房子，真是资源的浪费啊。最近虎哥自己也在看房子，这位“改善型”客户说始终没有他满意的。我趁机问他，您有什么理想户型，时刻在心中萦绕，连自己都想买？大咖就是大咖，随手就在餐巾纸上画出户型，说这个户型屌爆了，他之前也想推荐给某些开发商，但可惜土豪们不识货，没人用。

据虎哥介绍，这个户型有以下几个特点：

一、厨房可以做成开放的。根据他自己的生活经验，因为技术进步，现在用方太抽油烟机足以把炒菜的油烟吸干净（抽劲就是大，坐地能吸土），这样就不用再弄个什么移门与餐厅分隔，直接连上，也加大了餐厅的面积，能放下一张圆桌了——中国人吃饭还是圆桌比较好。长条桌人一多就得站起里夹菜。但是大多数开发商的样板房，里面的餐桌都是长方形的，因为餐厅面宽不够，不敢放圆桌。如果把餐厅面宽做大，过道面积也会随之增长，户型面积随随便便就大了好几平方，客户还看不出优点来。餐厨合一就能解决这个问题了。这个户型的餐厨空间有3.8米的面宽，足够能放下圆桌了，还有个中岛可以吃早餐，L型操作台还对着大窗户，可以一边做菜一边欣赏风景（如果有的话）。

二、客厅没必要太大，仍根据他的经验，自己的房子装修好两年了，带人到家里做客的次数不超过三次，他在沙发前附庸风雅弄了一个大茶台，迄今没有在上面泡过一次茶。虎哥认为目前很多家庭活动在卧室，因此他觉得客厅3.8米宽就行了，足够作为家庭室使用了。也不用放什么大沙发大茶几，使用效率太低。客厅不需要直接面对阳台，因为上面晾晒的衣服有违观瞻，方便到达就行。

三、主卧的面积要达到户型总面积的40%以上，因为早出晚归，待在客厅的时间并不长，主卧区反而要大。主卧面宽可以达到4米，这样不仅能够放一张2米长的床，床对面还可以放一个60公分的电视柜，上面放电视，抽屉里面放些杂物，这样仍有1.2米宽的走廊。主卧最好还要有点进深，这样可以放个吧台。主卫要连着步入式衣帽间，主卫空间要尽量舒适，能放下大浴缸，淋浴间也可以大些。我说是的，朱家角“天地健康城”适老化户型的主卫，淋浴间恨不能同时两个人进去，还可以坐着淋浴的。我个人觉得所有的户型最终进化都要朝着适老化住宅努力，因为老龄社会马上就来了哇。

四、主卧区域还可以有一间独立的书房，可以在里面看看书，发个邮件啥的。书房外面再弄一个吧台——我问虎哥你在卧室弄个吧台干嘛？玩角色游戏么？他说晚上工作比较晚的时候，最好有点吃、有点喝的，也不想到外面厨房拿，最好这里有个小吧台放个小冰箱，里面啥都有。书房外面有小阳台连着，坐着喝茶可以，抽烟可以，看看雾霾也可以。这是给男主人用的。

五、次卧不需要过宽，3-3.2米宽就行了，这样放下2米的床，床头还有1米宽的空间作为过道，平板电视可以挂在墙上，不需要电视柜的。不过仍要有点进深，可以放下柜子或书桌。

六、在50-100米的高层中，这个户型在不偷面积，没有飘窗赠送的情况下，可以做到套内135平方米，建筑面积160平方米左右。50米以下小高层得房率高些，这个户型建筑面积可以做到150平方米左右。

程虎强调，这个户型只是他个人的理想户型，可能代表着“男人努力工作，女人安心在家”的那一类客户所需，也可能代表着创意类文化类工作和生活分不太清楚的人群的需求（我想说也包括我这种卖房子的？），客户的需求是越来越丰富的，开发商要先研究类型客户的需求，了解生活形态，再去研发户型。开发商不能为了拿地后10个月开盘，几套户型模板到处搬，或者看别人做什么自己也做什么，只要做得比别人总价低单价高就以为肯定赢了。

虎哥问我，这个户型好么？我回答说不错。

虎哥问我，你的楼盘会用这个户型么？我回答说不会。

虎哥问我，为什么？我回答说不敢。

我确实不敢，我记得王朔好像写过，流氓越老越胆小，因为已经功成名就，开始惜命，要保位置，不再像小流氓那样好勇斗狠，险中求胜。我已经被十五年来的五次调控吓破胆了，我挣扎幸存到现在，我要混主流，而不是拽个性。我抢破头拿到的高价地，产品定位第一要偷面积，第二要压缩户型面积，大户型真不敢多做，卖不出去咋办？我拿什么还总包的钱？我拿什么还基金的钱？卖的慢怎么办？我IRR怎么办？我ROE怎么算？富人还是少呵！中小城市连中产阶级都没几个！我还是紧紧抱着贫下中农吧！管得严的地方，我用88平方米的两房，115平方米的三房就可以了。管得不严的地方，我就做成88平方米的2+1房或者115平方米的3+1房。无论在哪个阶层，屌丝还是大多数吖（虽然此屌丝已是彼屌丝的眼中的高富帅）。你这个户型说大不大，说小不小，说豪不豪，说矬不矬，定位不清晰啊。而且你都做到了160平方米了，客厅才3.8米宽而不是常见的4.5米甚至5米，我怎么忽悠出得起这个总价的客户？我又不是方太的促销员，难道当着客户面我炒个菜让她觉得厨房开放没问题？虽然您说的挺对，这个户型也是在深刻的生活体验感后产生的，但我犯不着花力气去教育客户啊，这会花时间，在快速周转的战略下，我弄个大路货最安全。因此我不敢用这个户型。

大咖看着我的怂样叹了口气，我觉得他心里有什么东西碎了。这么好的东西都不敢用，那个在金地未未来抱着高TOWN户型不撒手虽千万人吾往矣的宋家泰去哪儿了呢？要是大家都像你这么想，怎么能满足客户越来越个性化的生活方式需求呢？那个朝气蓬勃产品百花齐放的时代哪去了？

我决定去请教一下我的朋友们，把这个户型发给了八个人。不敢说他们是我的小伙伴，因为很多都是我的老领导、偶像、师兄、兄弟、同学、老同事，我都曾跟他们在专业上探讨过，知道他们很有料，我想问问他们怎么看这个户型？顺便再聊几句我们这个行业，住宅设计大同小异的现象？

未来户型设计方向”餐厨合一””客书合一”

我请教的第一个人是方方工作室的总咨询师胡宗亘。我是读胡老师的文字开始我的职业生涯的，就是那本十几年没怎么变过的，打印胶装的方方工作室每月决策咨询报告。胡老师的声音铿锵有力，让我常想起电波怒汉万峰，声音常带强烈情感，看到他认为不对的产品或者不平的事情，胡老师肯定是嬉笑怒骂的。

胡老师认为虎哥画的这个户型，毫无创新，说这类设计思路的户型，在90年代的上海就已经有了，哦不，88年就有了。上海很多老房子的户型，餐厨一直就是南北合并的，因为地方不够，后来才出现餐厨东西分置，大家觉得阳光可以进来了（可见餐厅一直是暗的），但圆桌确实放不下了，因此大家一直在纠结。胡老师说，一，餐厨一体化是发展方向，但一体化的应该是一个封闭空间，至少在上海，不能开放；他举生活化例子：老婆在烧菜，老公在边上看，要么抽烟，要么夹菜，抽烟要被老婆骂，夹菜则必须要有张桌子，因此灶台边上就要放餐桌，但是他自己被老婆骂的次数中有20-30%是因为出去没有关厨房的门（家泰曰：用叶问宗师的话说，胡老师是一个尊重老婆的男人），厨房不光是有油烟，还有各类食材的味道，还有抽油烟机的声音，这些都是不能开放的。

二、客厅确实已经被废弃了，盘活的方向是注入新功能，主题化。胡老师虽然好客，但也不好意思把客人往家里客厅引，因为老婆脸色不一定好看，因此有朋友来聊天，必然是到街角的上岛咖啡。电视现在是流动的，老婆看电视是躺在卧室床上看的，儿子看电视是在电脑里看的，因此客厅如果只有一个”会客“功能，肯定是浪费（家泰曰：那是肯定的，房价五六万一平方，几十平方利用率这么低相当于几百万存活期了），因此客厅要么和书房功能整合，要么和琴房功能整合，这样客厅的价值才会被盘活。胡老师指出大家其实现在都不看书和弹琴的，他只是举个例子——一个户型里最好的南向空间要有新功能。

三、所谓创新，是带着镣铐跳舞，没有镣铐的舞蹈不是最好的舞蹈。这个户型如果是110平方米，那是牛逼，做到160平方米有什么好牛的。胡老师说，缺乏市场的长时间观察，创新可能会闭门造车，贻笑大方！哇，虎哥的户型被喷了。

我觉得胡老师说的”餐厨合一”和”客书合一”，给我很大的启发，不过这样一来，餐厅厨房有个门，客厅书房有个门，都是独立空间，那我们的房子不又回到大几室户的格局了么？我在上海买的第一套房子是个两室户，就是客厅书房餐厅合一的呀？

比户型有意思的事多了

我请教的第二个人是平安的胡常怡。他曾经是朗诗的总建筑师，也在南京万科分管过设计，现在他在食物链的最高端平安集团工作。如果说开发商是军阀，是帝国主义的代言人的话，他现在就是帝国主义了，你懂的。胡总以前就是虎哥心目中的土豪了，东西拿过来得先过胡总的眼，看中了老大才出钱，现在胡总变成土豪中的战斗机，那眼光是更加厉害了。

我胡师兄说，他也未必采用这个产品。原因很简单，1、现在是产品成熟年代，标准化的户型带来的风险小，非标户型给职业经理人带来额外风险。2、这个户型的主人淋浴间门被洗脸台盆挡住了，进不去~~~创新的风险吧！3-体型凹凸多，造价略高节能略差。4-主卧室凸出外墙，无效进深大，规划时浪费土地。 胡师兄认为，“作为创新，在现在产品成熟的环境下，还是往客户体验上去探索。提高舒适度，节能环保，玩玩公共空间，生活配套提升，比陷在户型里，更有意思”。

胡四条让我很受启发，户型从来就不是户型一个人的事，它涉及到了报建速度、节能、日照等。张謇说，一个人办一县事，要有一省的眼光；办一省事，要有一国之眼光；办一国事，要有世界的眼光。一个户型要有一个项目、一个公司的眼光才能弄好。胡总要求匿名评价，说不想惹老虎生气，我说没事，虎哥肚量大。

户型设计接受微创新抗拒大颠覆

我请教的第三个人是微信大号“真叫卢俊的地产观”首席也是唯一的书写人卢俊。几年前看了卢俊在微博上的市调文章，让我颇有“上海米贵，居大不易。有才如此，居亦何难！”之感。卢俊非常给力，虽然他的字已经在市场上卖很高价了，但他还是洋洋洒洒给我写了长文，以下一字不删：

宋家泰宋老师难得主动微信我，诚惶诚恐。他给我发了一个链接，说他的一个设计师朋友给他画了一个户型，觉得很好玩，属于设计师觉得牛逼但是开发商不敢用的户型。我么斗胆，也聊聊我的看法哈。

这个户型设计的核心原则是重主卧轻客厅的设计原则，画了一个接近160平米左右的户型。可以看到客厅以及两个次卧的空间设计都是卡着居住舒适的下限设计。对于主卧以及卫生间以及配套的书房规划较为舒适。这应该是这套户型设计的出发点。

先聊聊室内设计的几个观点

对于这样的设计逻辑的确在目前市场不常见。对于160平米，已经达到高端住宅的面积门槛，常规的设计逻辑是户型已经到达除了自己居住开始承担一定的接待展示的功能。所以一般来说的设计逻辑会放大客厅面积。

那对于户型创新的态度，卢俊的个人观点是接受微创新抗拒大颠覆的态度。因为对于房地产不象买一瓶洗发水喝一杯奶茶，不是一个频繁购买的物业，对于一套房子的购买，短则5年长则终生，一旦设计创新出现问题，那对客户的影响是长期且无法扭转的。第二市场上的确出现了大量的颠覆性产品，比如金地天字系列的平墅项目，但是后续的市场接受度极低。对于房地产的创新需要和客户挂钩，客户如果的需求没有颠覆性的改变，产品设计颠覆性会付出惨痛的代价。

对于金地未未来为首的产品创新核心没有违背的客户居住理念，只是在附加值的角度变得多样化。既然以附加值的形式存在，对客户的核心需求是没有根本的改变，在我眼里依然属于微创新角度。所以对我来说，对于这个户型的出发点，我个人是持保留态度。

然后我想聊的第二个问题是这个户型的组合问题。

我们知道户型不是单体形式存在的，他必然是以标准层的形式打造。

对于这样的户型，和产品产品组合其实也是一个问题。整体的户型设计是大开间短进深的问题，中间套做什么户型是个问题。不做中间套只做两梯两户吧以为入户为了做玄关作为南入户设计，未来的楼梯和过道的摆放会很尴尬，搞不好得房率会下降很多，估计70%都吃不住。如果做两梯三户或者四户那么中间套做什么产品就是一个纠结得问题了。做一套么就是大面积，那中间套这套估计很难卖，做两套应该会很小，那作为同一个标准层客户层次跳脱太多会不会产生客户不认同得问题？

最后聊聊户型设计的几个细节问题

对于餐厨合一的问题，关于敞开式厨房没有油烟的问题，我想说北面厨房及餐厅存在不仅仅为了排烟，北面只有唯一一个窗户也就承担户型的通风问题。但是一旦通风敞开式厨房就有大问题。再强的抽油烟机也挡不住南风吹来。除非你家里不开窗。如果不做敞开式厨房，餐厅也就没有3.8米开间，也谈不上圆形餐桌的可能。

对于客厅取小我认同，但是我不认同阳台设置。当然设计的初衷是防止晾晒衣物妨碍市容。但是规避了这个问题的同时就产生了新的问题就是阳台遮挡客厅早上采光问题。我看阳台进深蛮深啊，西边会不会树柱子啊，如果有柱子对客厅采光就有影响。

对于两个次卧最小化，主卧最大化，从设计上没有问题，但是对于一家人来说，主人住的很舒服，长辈和小孩住那么小，你舍得？

对于主卧4.0米开间，我看了下家配图，这么大的空间居然是留给60公分的电视机柜，如果那么大，我觉得床加大会比较好，方便滚来滚去。

最后提一个小意见，卫生间＋衣帽间的位置和书房位置对换可好？

如果老板娘要睡觉，你在隔壁玩魔兽或者抽烟总归不大好的，放的远一点可能对老板娘贴心点。而且卫生间放在中间可以方便两头人使用，便捷性要更好。

总结来说：整体户型的理念的确和目前户型设计有一定冲突，的确适合一部分人，但是这一部分人有比较强职业划分的人。但是对于房地产开发，目前的客户细分尚未精准到细分职业的可能。也就是说没有说这个房子只能给做设计住的。这样的客户细分在目前房地产的阶段尚不适合。

我相信还需要很大的时间去思考。

以上是卢俊写的文字，写的多好啊。87年的。一想到卢俊我就想到了那句话：“世界是你们的，也是我们的，但是归根结底是你们的。你们青年人朝气蓬勃，正在兴旺时期，好像早晨八九点钟的太阳。希望寄托在你们身上。”

家泰你是不是白天不在家的？！

我请教的第四个人是高端中介公司普旌地产的总经理周旭东。周总只有几家店，规模虽小，名气很大，因为他只做高端住宅的租售，在浦东的豪宅项目中浸淫了十几年。周同学个人的一大爱好就是，听说上海哪个地方的豪宅开放参观了，赶紧跑过去看看，然后兴致勃勃的评足论头一番。他也有大量的高端客户，知道他们的需求，这个需求比开发商搞的问卷调查真实多了，全部是他一套一套房子谈出来的。

周总认为，1、户型在客户购买的考虑因素中，只占了10-15%的比例。他更关注小区的整体品质、开发商的实力和品牌、邻里关系等，户型是不是完全贴身设计，没有那么重要。而且户型还要和其他户型、消防梯、电梯井一起考虑；单纯看一个户型是否好坏，没有意义。

2、这个户型面宽要13米，对于一个150-160平方米的户型而言，略显奢侈，“开发商都是要进深大的，这样出面积，你是开发商你懂得啊”；

3、餐厨不能开放，周总说“家泰你是不是不在家做饭的？厨房不光是油烟吖，难道你剥一个大蒜都要开抽油烟机？”

4、南阳台还是连着客厅为好，因为南阳台不是为了晾晒衣服而是户外活动空间。我问那衣服晾晒到哪里呢？周总说“家泰你是不是白天不常在家待着？北阳台也有阳光啊，西晒很充足的，再说现在质地比较好的衣服最好是晾干而不是晒干！”。

好吧，我承认我在家是不做饭，因为都是我爸爸做的，每次我吃饭的碗都是他端到桌子上的。还有，因为工作忙，周一到周日，我白天真的不怎么在家。真的不知道太阳绕着自家房子一圈（我这是地心说），光线是怎么洒进来的，说起来心里不知为什么升起了一股子忧桑。

小吧台主意不错

我请教的第五个人是我的好搭档，上海钜硕的总经理艾旭。艾旭曾经担任金地华东区域设计负责人近10年（老华东哦，不是现在只剩下苏沪的新华东），很多牛逼闪闪的金地楼盘背后都有他的小黑手，未来域、未未来、湾流域、天御、天境、艺境、名京、艺华年、天际、自在城等等，金地的四大产品系几乎都是在他手上开创的。

艾总认为，一、他和程虎合作过，程虎的设计风格偏理性，逻辑性很强，因此老虎设计的户型都很好卖，不过这个户型只是老虎个人的心头所好，代表着那些40出头，中产之上，有1-2个小孩，白天在家里比较少的那类客户的需求。这类客群上海很多么？

二、艾总不同意要压缩客厅的面积，以他自己为例（家泰曰：他跟程虎其实是一类客户），虽然工作上的社交他不会带回到家里，但是女儿在小区里的小朋友会来家里玩，面积不能太小。客厅不正对着阳台的处理手法挺好，他在2005年的未来域就已经这样用过了。

三、厨房是否封闭，跟个人的烹饪习惯有关，他就曾做过一个室内设计方案，厨房与餐厅是用无框的玻璃移门分开的，也不影响餐厨之间的互动。餐桌当然最好是圆的。

四、主卧带个小书房是很好的设计，除了当书房，这个房间还可以当小孩房，甚至女主人的衣帽间。主卧有个小吧台的主意很不错，建议最好把净水也设备放进去。总之，艾总认为，在160平方米内能满足中产阶级的改善型需求，这个户型算是比较好的设计了。

老流氓都去跑步了

我请教的第六个人绝对是个猛人，我觉得他是我请教的八仙里面，最有可能在移动互联网世界大放异彩的人（对不起卢俊，你只有二十几岁），因为要经历有经历、要性格有性格、要才华有才华，要趣味有趣味。这都是天分吖，只要他再多花些时间在微信上就行。他就是上海致逸建筑设计的总建筑师余泊。为了证明我所言不虚，我把老余的全文发表在下，也是一字不删，虽然余大师叫我随便裁剪，但我太爱他的文字，我舍不得裁剪：

老流氓都去跑步了

家泰丢来“老虎”的理想户型和观点，我得接着。

记得当年每每方案汇报，都有一个像便秘一样的难关——户型汇报。不知不觉好像不再难受了，曾经以为是自己身体变好了，实际是这一关渐渐没有了。

怪不得现在的设计费越来越低，原来是门槛儿问题。

家泰说“流氓越老越胆小”。当年大家都没靠山没名头，出来混总要杀出一片天砍几个人头的，没个投名状谁好意思混啊！现在不同了，当年劫皇纲操皇娘的好汉现在都喝茶养生玩手串儿去了，仅剩的一点血性也都耗在跑步上了，谁特么还有心思研究户型啊！

再看现在的那些小鲜肉儿们，各种刀法已经被江湖老炮儿玩遍了，各种死法却还历历在目，“不做死就不会死”成了一统江湖警句格言，谁闲着没事儿拿性命开玩笑啊！

拿地交钱后4个月开盘已经成为地产的唯一目标。建筑设计早已经成为流水线：总图是拉高拍低、小高层均布和高层大花园；立面是新古典、草原和英法；户型是75、85和110；材料是涂料和真石漆……就这几样儿互相搭配，凑几个菜拼一桌儿而已。要想加菜，只剩偷面积一招儿了。还想尝点儿新鲜的，内谁谁谁就卖的不好，内谁谁谁就是这么死的，不要做的太牛逼，只要比隔壁内个盘小5个平米多半个房间就行。

限购限购，最后被限的不是购是设计。地产和中国经济到底是谁绑架了谁还真是个问题！

再写下去就是吐槽+回忆录了！

再回来说说“老虎”的这一泡户型吧。

不愧是日清老炮，不动声色间在中规中矩之下暗藏玄机，功能结构流线分区无可挑剔。所以我一直说年轻人做不了户型，生活经验摆在那呢，你让个租一间卧室的屌丝设计别墅，然后让一帮住一室户的高级屌丝提修改意见，然后想卖给身价几个亿的富豪，这个道理说不通。

我一直认为一个好的户型是有画面感的，通过平面想到立面，想到空间，想到生活，甚至可以想到户主的生活方式和人生观。反之亦然，通过户型设计可以提供甚至矫正户主的生活方式，每每看到东方卫视内个“生活改造家”的结尾，我都老泪纵横。这就是设计的力量！

老虎作为一个顶尖设计公司的老板之一，每天早上眼屎还没扣干净就已经堵在延安路高架上了，晚上回家的时候已经是后半夜了，哪里还需要什么客厅？！主卧室要大，那是因为他回家时老婆已经关灯睡觉了，不敢开灯又不能跘着床，卧室太小早晚会被骂死。内个小书房、小冰箱、宵夜不都是这种生活方式的体现吗？

接招就得回招。同样是135的套内、13米面宽，我也给老虎擤了一套，按照我的理解提供一个比较健康的生活方式，也算是给家泰捧个场，同时秀秀我宝刀未老：

两个儿子还是得雇个住家保姆。就算将来不需要了，也得有个地方放你那几吨沉香啊。

给老丈人留间房，朝南带阳台。

在厅边上给自己留间房，小点没问题，岁数大了培养点业余爱好，喝茶养生玩手串都成。别每天半夜一进门就上炕。边上靠近阳台方便抽烟。

卧室是闭眼睡觉的地方，就甭放电视了，省下面积给媳妇置办个化妆台，好多灯泡的内种，有明星的感觉，老婆漂亮都是给咱自己挣面儿。更衣室尽量做大一点，好放你媳妇内两百多件貂皮大衣。

家里人口多，卫生间最好是分离式的。浴缸做大一点，抽点时间跟儿子一起泡泡，享受天伦，这种记忆才是真财富！家里男人多，卫生间里做个小便斗，省水省地儿方便节约，比俩马桶强。

儿子小，早上上学的时候洗脸刷牙一定不够，多做一个没坏处。

现在两个孩子可以睡一间，早晚你得把书房让出来，算是留个后手。

你媳妇每天睁眼的时间估计有一半是呆在厨房，再加上餐厅客厅，应该是家里利用率最高的地方，所以别做隔断了，视野开阔，孩子在厅里玩儿也能看着。客厅大主要是让孩子们可以跑得开，玩具可以摊一地。

大家庭，每天洗晒的衣服一定很多，洗衣房、宽阳台都是必须的，也别封了，透亮。

四五口子人，得有一百多双鞋吧？还有雨伞、童车、包、大衣，玄关储藏一定得充足。

最后，家里人多东西多，就别欧式古典装修了，估计你也不喜欢，太闹！四白落地儿干干净净多做储藏少买家具宁可空着。做水地暖，铺木地板好打理。

哥只能帮你到这儿了！

以上文字牛逼吧？老炮余泊是唯一敢记错我名字的，不过既然他是大师我原谅他了——他以为我叫何方（上海星光域操盘者）。问题是我哪有何公子帅啊，老何可是当年同济大学话剧社风流倜傥的社长，当年留着泡面头，迷倒很多小姑娘。扯远了。余大师是当年新天地南里的设计操刀者，热爱日本料理，说话时卧槽不停，留着艺术家长发，叼着烟的时候猛一看以为是唱摇滚的，但他真是一个宝刀一点不老的大设计师。

管井放哪里？

我请教的第七个人是个异常低调的人，低调到她是这八个人当中唯一一个在互联网上查不到名字的人。我和她在万科的高端事业部共事过，她叫闻红。来万科之前在瑞安供职多年，对住宅设计有很深刻的理解，是那种任何一个开发商老板都梦寐以求的建筑设计师，万科翡翠滨江就是她参与设计出来的，事了拂衣去，深藏功与名，现在她去融信了。我多次和她推敲铜山街项目——翡翠滨江的小名，我还是喜欢叫这个名字——的户型到深夜，一毫米一毫米的磨，她比著名的室内设计公司“葛乔治”的主创设计师们的眼光都精准毒辣。充分显示了女性的缜密和细心。

开发商设计师闻红对程虎这个户型评价不高，

一，主卧的动线有点不流畅，有点绕来绕去，而且既然已经把主卧区都做到占户型面积40%了，那为什么走廊那么窄，连个双开门的主卧门都安排不了。更衣室显得局促，主卫更显得局促，闻红指出，这个户型上主卫的面宽给到了2400mm，净宽在2200mm左右，双台盆宽600mm，淋浴间一般的宽度是850mm，如果按照户型图画的，淋浴门只有250mm的空间了，这无论如何是不够的（胡常怡也指出“进不去”），但如果把门再加大到1000mm（至少，玻璃门这个宽度可能还不够），那么马桶的空间就只剩下600mm了，是比较局促的；

二、客厅还是有点小的，阳台连着客厅和南向次卧，从客厅走到阳台上，次卧的隐私性会受到干扰，这是她觉得不能接受的（和艾旭正好相反）；

三、次卫1.8米宽，可能又不够，因为还需要有管井的位置，虽然可以放在淋浴间后面，但是得有进深；

四、厨房按照住宅设计规范不能开放，否则怎么算面积呢？只能毛坯验收后二次装修；

我和闻红一起开铜山街户型会的时候，很怕听到设计经验极为丰富的她说到“还有管井面积没算呢？”或者“管井放在哪里？”因为这意味刚画好的户型不成立，或者沿着浦东大道排布的户型，三房原来想控制在160平方米的，要变成165平方米甚至更大，四房原来想控制在200平方米的，要变成210平方米甚至更大。程虎的户型很骨感，但是一加上管井可能就很丰满了。

标准化不是生搬硬套

我请教的第八个人，可能是这八个人里面最有体会讲“产品标准化”的一个大家：居培成。曾经在证大集团负责设计管理工作，黄章林认为能代表上海楼市开发水平的“九间堂”，就是在他手上打磨出来的。后来居总去了上海万科，领导高端事业部，现任万科上海区域总规划设计师。为什么说他最有体会讲标准化呢？因为九间堂是一个极为个性化的产品，但是目前的万科又是行业内体系最“标准化”的公司（否则年销售额怎么做到2400亿元以上？），居总在上海区域又在负责“标准化”的整合和推进工作，个中的激荡搅合，我觉得只有居总能承受得住。

居总觉得老虎这个户型，有些“想法”，比如卧室比客厅大，餐厨合一，但是市场此前比这个户型有想法的户型还有很多，这只能代表老虎这一类客户的需求而已。但是居总接下来说的“标准化”体会，我觉得非常重要：

一、产品体系标准化一定要搞，没有标准化，楼盘只能靠人干，房地产企业做不大的，只能在年销售额100亿元以下晃荡。标准化是一个趋势。

二、老虎目前碰到的萝卜快了不洗泥的设计要求，是行业内对标准化错误理解的结果。标准化不是四朵金花来回套，几个产品系简单趋同刻舟求剑，那只会卖不动，越卖越残，因为各市场客户需求不一样，各地的规范也不一样；

三、居总认为好的标准化，是宝马3系5系X1X5，生产平台一样，生产理念一样，但是上面搭载的东西不一样；像苹果手机一样，但上面的APP不一样，未来的住宅产品，户型不见得很大，但是有很强的收纳功能，对生活的变化有宽容度，室内管线方便调整，年青人老年人都能住。砖头、地板、设施等底层系统一样，但是使用功能不一样。

四、目前开发商舍命狂奔的局面，完全是在政府此前的管控模式下，市场波动太剧烈，大家好不容易研究客户需求，做个产品出来，限购限贷，这种客户不存在了，开发商只能追求那种它以为安全的产品，大干快上赶紧捞一把。如果市场相对稳定，大家会把目光重新回到客户身上的——不过甲方确实有很多营销、设计人员，只有二十多岁，不仅缺少生活积累，对客户需求也很漠视。只会拿着产品系硬套，产品研发能力下降得厉害（家泰曰：这一现象余泊也有提及）。

五、新的税制一定会进一步压缩行业利润，目前行业内这种简单复制的做法很危险，未来有可能出现，客户在互联网上选择户型，选择成本组成，众筹开发资金，再找一家开发商代建，谁利润要求低找谁。开发商这种组织存在的意义，是为客户创造价值，当漠视客户需求，让客户不爽，只能享受土地增值红利，那这种组织存在的意义就没有了，有些大公司一定会出问题的。居总还有一些劲爆的话，在次我就不便公开了。

全文至此结束。目前房地产行业正在面临大变局前夜，是仅剩下的几个没有被互联网改变的行业，但是不远了。八个人对老虎的户型分别作了点评，在和他们的沟通中，我自觉功力又上涨了一点。希望你也是。行业内一些精英的焦灼，对未来的一些思索，八仙过海，各显神通，希望本文对你也有些启示。谢谢你的时间。

一）老公房的争论

上午闲逛篱笆网，继续那个很奇葩的帖子《市区4，5十平的老公房买来以后很难脱手的》，看着看着，突然某人跑上来大吼一句：

“老公房为什么不值钱，因为他的房型设计不合理”，房型老旧。

顿时被雷得内嫩外焦。吐血三升。倒地不起，呕血成河。

本身那个老公房的帖子，就已经是很奇葩的帖子。但居然会有人跳出来说“老公房，房型不合理”。

在某些人眼里看来，房型是一种很High Tech的东西。随着时间的推移，他会升级成1.0,2.0,3.0,4.0，每一代WindowsXP都远远超过前辈。

那么我们倒要问你。“女人的裙子，哪一款最为先进”。

女人的裙子，每一年都要出新品。每一年都会有春夏秋冬装，Spring New Arrival

那么，女装“进化”到今天，哪一款才是终极科技款，才是最最最先进时髦的款式，美中最美的极美？

答案是没有。

女装其实并不是一个“换代”的产品。女装仅仅是口味的不同。

今年流行格子衫，明天流行长条。

后年流行星星，再下一年流行繁花。

其实你想一想就知道，一共就这些三维尺寸。这么多年，这么多时装设计师，所有能变的花样都变过了。

FashionDesign本身并不是一件很高科技的活。只不过每一季的潮流口味在变罢了。

同样道理，画图纸呢。

一室一厅的房子，你还能有多少变化？

今天的老公房，略末已经是最好的房型。他各方面的精简已经做到了极致。

二）宋家泰的房型

接着我们看到了宋家泰的这篇文章。这文章很长，估计大概有12000字左右。

这篇文章的大致内容，是说虎哥设计了一个房型。

然后宋家泰拿去给8个朋友看，八个人都说不行。所以这文案就被秒杀了，宋本人也是持否定意见。

说实在的，我挺喜欢这个房型的（白色虎哥这个）。因为它满足了我的几个需求：

1）主卧占到总面积40%以上

2）弱化客厅

3）弱化次卧

4）进一步强化主卧（带书房，带衣帽间，带小阳台）

而后来宋本人手绘一张，黄色那张，却是很屌丝的。

“主卧占总面积40%以上”，这是一种新奇的提法。让人整体眼前一亮。

我觉得这个提法非常好，甚至可以作为以后豪宅的标准。

譬如某人住的房子，主卧有二层楼。上次邀请篱笆美女版主KEKEJJ来做客。

KK姐姐酸溜溜地说：“小二房多大啊，十几个人聚会别挤不下”。

答：“不大，300平米不到”。

KEKEJJ吃了一惊。顿时就不说话了。但的确是没说谎呀，楼上二层就一个卧室。

再譬如说某人现租的房子。有一条半长的过道。

然后再穿过一个长长的过道。宽2米，长要接近6米。几乎就象酒店长廊一样，要穿过整个完整的长廊，才能到达主卧。

这一块的面积，如果换算成房价，价值200W元以上。

而这块面积是完全没有任何作用的。就是走道，而且是特别宽的走道。宽度达2米的走道。

这样的设计，家里人都说好。包括60岁的奶奶都说好，赞不绝口。家里人喜欢就行了。

而这样的房型，几乎肯定一定绝对不会在Mass Market大众市场出现。千夫所指，骂都骂死了。你KFS不是脑残么。

我们翻翻世面上“主流”的房型设计。他讲究的是什么。

讲究的是“动线”。(系统搜：动线)

其具体定义是，从每一个房门到每一个房门，连线越密集，房型越合理，房型越上佳。

“动线”背后的经济学意义是什么呢。就是交通密集，就是“省面积”呀！

毫无疑问，我们接触到的妖魔鬼怪的房子，按照“主流”设计师的说法，是非常悖狂的。

而市面上卖的泛泛房子，俺又看不上眼。

这是怎么回事呢。

三）屌丝的世界

得屌丝者得天下。

屌丝占我们社会人口比例，如果不是99.99%，至少也是99%。

Marketing上有一条很重要的原则，“什么样的产品，卖给什么样的人”。

你卖松茸牛排，自然不能和黄焖鸡烧饭一样的规则。

你想卖松茸牛排，就得选个五星级酒店。用亮逞逞的锅子，装特别小的份量。然后在碟子没冷之前端上桌。

而如果你卖黄焖鸡饭，只要大口大口饭就够了。最好咖喱多加点。

同样的道理，虎哥的那个设计图，其实他是卖给富人阶级。

富人不需要“大客厅小卧室”，简直是放屁。

富人不需要在客厅里招待客人。客厅没有社交功能。

如果你一定要设计客厅，那也得三个六米。六米宽、六米深、六米高。

相反的，富人需要巨大的自我空间。

因为生活到了这个档次，“自我满足”而不是服侍他人，已经到了极高的需求。

所以主卧会非常地大。甚至大到门一关，里面就是另一个天地，有十七八间的地步。

你想象一下都教授那个书房吧。

次卧会很小。没有任何客人有资格留宿在家。如果有，那也仅仅是保姆阿姨。

厨房不需要考虑合并分开，你完全可以做二个厨房。

虎哥那个设计图，其实他已经站到了“富人房”的边缘。隐隐约约有那么一点模糊的概念。但是又没全通透。

他最终设计的尺寸是160平米。这是一个很尴尬的定位。也是他失败的原因。豪宅是什么，豪宅就是二房260平米。

而相对来说，宋家泰的定位就非常清晰。“屌丝”

造给屌丝，卖给DS。

所以他不希望产品有大的变动，不希望有新的品味。工业化流水线最好。120平米做三房，89平米做四房，“动线”越密集越好。

宋是对的。他也是最务实，最有希望活下来的。因为这个社会，本来就是99%的屌丝。

四）时代之变迁

什么是最美的衣裳。这个问题不好答。

因为对于不同的女人。它有不同的回答。

对于公司高层高管，最好深蓝黑色，显得稳重沉闷。

对于中级干部，可以裁剪得体，但一定不能抢了老板的风头。

只有底层员工，和完全没有工作的小姑娘，才能够穿得花花绿绿的。

另外，工作日和休息日，外出远足和喜宴聚会，着装要求又各不同。概括来说：“不同的衣服适合不同的场合”。

同样的道理，也适合房型。

什么样的房型才是好房型。

不同的人，贫富差异作息差异，其钟爱的房型完全不同。

穷人又要面子又撑场子。钟意要“大客厅小卧室”。尽量显得自己房间很大。而一切能节省面积的地方，则尽可能的节省。得房率高高高。

对于中产白领，120二房135三房，中规中矩即可。

对于“虎哥”，我猜想他可能是不上班的自由人士。所以特别看重卧室。宅男整天待在家里的时间也比较多。

对于某些变态人士，咳咳，我就不展开了。

所以开发商不会犯错误。

商人冷酷，但却实际。“虎哥”的图纸永远也不会变成现实。但宋家泰的会。

KFS造一幢楼时，三房多少套，二房多少套，边套中间套各多少。总价单价在哪个区间，这都是经过严格的市场调研的。

KFS卖给你的，一定是你最喜欢最适合的房型。不一定是最美的，但肯定是你会掏钱的。

房型无好坏，只有适合。

五）炒楼客的房型

KFS不会犯错。他们卖给你的，永远是当季最对路最畅销的户型。针对当年的市场需求而开发。

但是“买家”会犯错。

2003年SARS之后，香港楼市开始复苏。

但是复苏的步伐，很不均衡。

在2003~2014年这十年复苏步伐中，涨得最快的，是大面积豪宅。尤其是2000尺以上大户型。几乎翻了10倍。

涨幅其次的，是三房。4倍平均涨幅。

而较慢的，是二房。3倍不到。

涨得最慢的，是400尺以下旧楼。最差的甚至不到一倍。

而是1995~1997楼市狂潮之中，这行情几乎是反过来的。

1995~1997当时最好卖的，是二房。也就是“夫妻+小孩”刚需盘。

三房远远比二房交易清淡。而且单价也低。

至于大宅豪宅，热度就更少了。

造成这种差异的原因，在于“动力”不同。

1995~1997那一波，买房的主要是“刚需”。俗称上车客。他们最紧需的是有套房子。小点窄点不要紧。

而2003~2014那一波，香港买房是“换房客”+大陆买房“豪客”。

对于香港人来说，2003~2014他们是换房子。抛掉了二房改三房。

于是他们推高了三房价格。

还压低了二房价格。

KFS不会犯错。KFS卖房子是一次性的。他卖给了你，就转移到你的手中了。

但是“买家”会犯错。

你买的时候，是“二房”最热的时候。你为此房型付出了最高的单价。

你卖的时候，是“二房”最冷的时候。大家都在抛售，价格抛压最沉重的时候。

房型如时装。

随着时代的变迁，对房型的评价和品味也会不断改变。

好房型会变差房型，差房型会变好房型。

及早准备，预见与分析，才是炒楼客生存的基础。